Thực hiện Kế hoạch số 16/KH-STNMT ngày 22/10/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức giao lưu trực tuyến để giải đáp thắc mắc liên quan đến công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường.
Từ ngày 22/10/2015 đến ngày 26/10/2015, Sở đã tiếp nhận các câu hỏi thông qua hòm thư điện tử: stnmt@bacninh.gov.vn . Ngày 27/10/2015 (từ 8 giờ đến 16 giờ 30 phút), Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến với các cơ quan, đơn vị, ngườidân và doanh nghiệp trên Website của Sở. Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp nội dung các câu hỏi và câu trả lời buổi giao lưu trực tuyến.
Câu hỏi số 1
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được thôn, xã giao đất ở trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền sử dụng đất, được UBND xã xác nhận sử dụng ổn đinh, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Hiện trạng hộ chưa xây dựng nhà ở.Xin hỏi hộ có được cấp GCNQSDĐ hay không, vì theo quy định tại Điều 08 Nghị định số 45/NĐ-CP ghi là trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định thì mới thực hiện được nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy?
Trả lời
Tại khoản 2, 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:
“2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này”
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai: chỉ xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác.
Theo quy định tại điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004.
Như vậy, theo nội dung câu hỏi, hộ gia đình, cá nhân được thôn, xã giao đất ở trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền sử dụng đất, được UBND xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Hiện trạng hộ chưa xây dựng nhà ở thì chưa được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu hỏi số 2
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được thôn, xã giao đất trước ngày 01/7/2004, hộ đã nộp tiền sử dụng đất một lần nhưng giấy tờ giao đất và phiếu thu tiền ghi không rõ ràng (ghi đất bao thầu, bán lâu dài, cho thuê lâu dài…) hiện trạng hộ đã xây dựng nhà ở ổn định.Xin hỏi hộ có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hay không, nghĩa vụ sử dụng đất thực hiện như thế nào?
Trả lời
Tại khoản 2, 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:
“2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này….”
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai: chỉ xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác.
Như vậy trường hợp như quý phòng đã nêu được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
Câu hỏi số 3
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất ở có vườn ao trong khu dân cư thì việc ghi thời hạn sử dụng đất đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không được công nhận là đất ở như thế nào?
Trả lời
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013:
Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2,3,4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Luật này.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất ở có vườn ao trong khu dân cư thì việc ghi thời hạn sử dụng đất đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không được công nhận là đất ở được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng, thuộc nhóm đất nông nghiệp; thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất của nhóm đất nông nghiệp.
Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 126 Luật Đất đai như sau:
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Theo quy định tại Khoản 3,4 Điều 210 của Luật Đất đai:
3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận tính từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành
Câu hỏi số 4
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị xác nhận thay đổi thông tin trên GCNQSDĐ đã cấp theo chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu nhưng thông tin (họ tên chủ hộ, số CMTND, địa chỉ) trên giấy đã bị tẩy, xoá, hư hỏng không nhận dạng được thì có được thực hiện cấp đổi GCNQSDĐ mà không phải thực hiện đính chính không?
Trả lời
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định:
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Tại khoản 2,3 điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót và lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản khi có yêu cầu mà không bắt buộc phải đính chính xong mới thực hiện việc cấp đổi.
Câu hỏi số 5
Trình tự, thủ tục hồ sơ và thẩm quyền phê duyệt Kế hoạch ứng phó sự cố tràn dầu?
Trả lời
1- Về trình tự, thủ tục hồ sơ:
Trình tự, thủ tục hồ sơ phê duyệt Kế hoạch ứng phó sự cố tràn dầu thực hiện theo Công văn số 69/CV-UB ngày 15/3/2009 của Uỷ ban Quốc gia tìm kiếm cứu nạn về việc hướng dẫn triển khai xây dựng và cập nhật Kế hoạch ứng phó sự cố tràn dầu, bản đồ nhạy cảm các tỉnh, thành phố ven biển.
2- Về thẩm quyền phê duyệt:
Thẩm quyền phê duyệt Kế hoạch ứng phó sự cố tràn dầu đối với cấp huyện được quy định tại Khoản 4 Điều 7 Quyết định số 02/2013/QĐ-TTg ngày 14/01/2013 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế hoạt động ứng phó sự cố tràn dầu, cụ thể: Đối với các cơ sở kinh doanh xăng, dầu chỉ có nguy cơ xảy ra sự cố tràn dầu ở mức nhỏ trên đất liền (có lượng dầu tràn dưới 20 tấn) phải xây dựng Kế hoạch ứng phó sự cố tràn dầu trình UBND huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) xem xét, phê duyệt. Kế hoạch được phê duyệt phải báo cáo UBND tỉnh để tổng hợp trong Kế hoạch ứng phó sự cố tràn dầu cấp tỉnh.
Câu hỏi số 6
Việc xác định công suất lập báo cáo đánh giá tác động môi trường hay kế hoạch bảo vệ môi trường cho dự án xây dựng cơ sở sản xuất Clinke, cụ thể: Tại phụ lục II, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 04/2/2015 của Chính phủ quy định danh mục những dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường; Dự án xây dựng cơ sở sản xuất Clinke công suất 100.000 tấn Clinke/năm trở lên phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường; trong khi đó theo Thông tư số 27/2015/TT-BTNMT ngày 29/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Dự án xây dựng cơ sở sản xuất Clinke công suất 500.000 tấn Clinke/năm trở lên mới phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường. Trường hợp này thực hiện theo quy định nào?
Trả lời
Đối với trường hợp trên thực hiện theo quy định tại phụ lục II Nghị định 18/2015/NĐ-CP.
Câu hỏi số 7
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân đã có văn bản khảo sát địa điểm của UBND tỉnh, Chứng chỉ quy hoạch.Trả lời
Hộ gia đình, cá nhân đã có văn bản khảo sát địa điểm của UBND tỉnh, chứng chỉ quy hoạch trên khu đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích. Như vậy, trường hợp này thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cho thuê đất.
Điểm b Khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn”.Điểm a Khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”.
Căn cứ các quy định nêu trên, đề nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân lập hồ sơ thu hồi đất trình UBND tỉnh quyết định thu hồi đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Sau khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng xong, UBND huyện thực hiện giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013.
Câu hỏi số 8
Tôi xin hỏi việc giao đất và xác định mốc giới thửa đất thuộc đơn vị nào của tỉnh, thành phố thực hiện?Gia đình tôi có mua một thửa đất của nhà hàng xóm từ cách đây 10 năm, bây giờ tôi mới có điều kiện làm nhà trên mảnh đất này nhưng vì tôi không nhớ được mốc giới này tôi muốn xác định lại ranh giới thửa đất của gia đình tôi thì tôi phải đến cơ quan nào để nhờ họ xác định lại ranh giới thửa đất cho tôi!
Trả lời
Điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”.
Theo quy định trên hộ gia đình, cá nhân liên hệ với UBND cấp huyện nơi có thửa đất đó để được giao đất, xác định mốc giới.
Câu hỏi số 9
(Câu 1 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được thôn, xã giao đất ở trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền sử dụng đất, được UBND xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Hiện trạng hộ chưa xây dựng nhà ở. Xin hỏi hộ có được cấp GCNQSDĐ hay không, vì theo quy định tại Điều 08 Nghị định số 45/NĐ-CP ghi là trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định thì mới thực hiện được nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy?
Trả lời
Tại khoản 2, 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:
“2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này”
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai: chỉ xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác.
Theo quy định tại điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốcđược giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004.
Như vậy, theo nội dung câu hỏi, hộ gia đình, cá nhân được thôn, xã giao đất ở trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền sử dụng đất, được UBND xã xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Hiện trạng hộ chưa xây dựng nhà ở thì chưa được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu hỏi số 10
(Câu 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được thôn, xã giao đất trước ngày 01/7/2004, hộ đã nộp tiền sử dụng đất một lần nhưng giấy tờ giao đất và phiếu thu tiền ghi không rõ ràng (ghi đất bao thầu, bán lâu dài, cho thuê lâu dài…) hiện trạng hộ đã xây dựng nhà ở ổn định.
Xin hỏi hộ có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hay không, nghĩa vụ sử dụng đất thực hiện như thế nào?Trả lời
Tại khoản 2, 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:
“2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này….”
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai: chỉ xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác.
Như vậy trường hợp như quý phòng đã nêu được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
Câu hỏi số 11
(Câu 3 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất ở có vườn ao trong khu dân cư thì việc ghi thời hạn sử dụng đất đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không được công nhận là đất ở như thế nào?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013:Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2,3,4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Luật này.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất ở có vườn ao trong khu dân cư thì việc ghi thời hạn sử dụng đất đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không được công nhận là đất ở được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng, thuộc nhóm đất nông nghiệp; thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất của nhóm đất nông nghiệp.
Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 126 Luật Đất đai như sau:
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Theo quy định tại Khoản 3,4 Điều 210 của Luật Đất đai:
3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận tính từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành
Câu hỏi số 12
(Câu 4 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị xác nhận thay đổi thông tin trên GCNQSDĐ đã cấp theo chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu nhưng thông tin (họ tên chủ hộ, số CMTND, địa chỉ) trên giấy đã bị tẩy, xoá, hư hỏng không nhận dạng được thì có được thực hiện cấp đổi GCNQSDĐ mà không phải thực hiện đính chính không?
Trả lời
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định:
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Tại khoản 2,3 điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót và lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản khi có yêu cầu mà không bắt buộc phải đính chính xong mới thực hiện việc cấp đổi.
Câu hỏi số 13
(Câu 1 – Lần 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Về thời hạn sử dụng đất đối với đất vườn ao mà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi thời hạn sử dụng là lâu dài. Theo Công văn số 31/CV-VPĐK, ngày 08/6/2015 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh hướng dẫn các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn các hộ dân thực hiện theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2013 và Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, vậy cho chúng tôi hỏi về phía Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh đã có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể việc này chưa vì hiện tại các hộ dân muốn thực hiện quyền của mình ra Chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ vẫn bảo phải chờ hướng dẫn cụ thể mà không tiếp nhận để thực hiện các quyền của người dân, gây bức xúc trong nhân dân.
Trả lời
Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh có nhiều trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất Vườn, Ao trong khu dân cư, trong đó thời hạn sử dụng đất ghi “Lâu dài”.
Theo qui định của pháp luật đất đai: đất Vườn, Ao là đất nông nghiệp, việc sử dụng đất là có thời hạn, do đó việc chứng nhận thời hạn sử dụng đất vườn, ao trên Giấy chứng nhận ghi “Lâu dài” là sai.
Theo Qui định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai:
“ Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
………
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
…………d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”
Ngày 18/8/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản số 974/STNMT-CCQLĐĐ báo cáo và xin ý kiến để hướng dẫn thực hiện đối với việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp trên. Tuy nhiên, đến nay Sở chưa nhận được Chỉ đạo của Tổng cục Quản lý đất đai.
Do vậy, việc giải quyết cho các trường hợp như đã nêu thực hiện theo qui định tại Điều 106 Luật Đất đai.
Câu hỏi số 14
(Câu 2 – Lần 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Về việc diện tích đo đạc hiện trạng (theo bản đồ địa chính chính quy đã được Sở TN&MT phê duyệt) với GCN đã cấp (theo chỉ thị 18 của Chính phủ, đo đạc bằng phương pháp thủ công) có sự chênh lệch về diện tích theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, người dân được cấp đổi theo diện tích đo đạc hiện trạng.
Trong khi hiện nay giữa bản đồ đo đạc và Giấy chứng nhận đã cấp nếu có sự chênh lệch diện tích khi các hộ dân thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu phải lập biên bản hiện trạng sử dụng đất, xác định nguyên nhân tăng giảm là đúng hay sai, trong khi thực hiện đo đạc bản đồ địa chính chính quy đã tiến hành lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất đến từng thửa và có ký các hộ giáp ranh, bây giờ lại tiếp tục phải thực hiện xác định lại có phải nảy sinh thêm thủ tục hành chính nữa.
Trường hợp tăng thêm diện tích với diện tích từ vượt trên 10% trở lên đến hơn 100 m2, khi người dân thực hiện quyền của họ lại phải yêu cầu người dân cắt phần diện tích thừa đó ra để thực hiện cấp công nhận, có phải thửa đất phải khê khai đăng ký, xin cấp GCN hai lần trong khi người dân sử dụng thửa đất không có sự thay đổi về ranh giới, mô mốc, không lấn chiếm đất tập thể và tranh chấp với các hộ xung quanh.
Vậy khi cắt phần diện tích tăng thêm, đề nghị hướng dẫn cắt như thế nào, trong khi người dân đã thực hiện việc xây dựng công trình trên đất, nếu cắt thửa đất theo đúng quy phạm thì phải cắt đôi nhà hoặc công trình, nếu cắt không đúng thì trả về vì thửa đất phải có đường vào, trong khi hai thửa đất đó cùng một chủ sử dụng mà phần diện tăng thêm đó đang chờ trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi xin hợp lại thửa đất có phải gây thêm thủ tục và phiền hà cho người dân trong khi luật đất đai cho phép công nhận diện tích tăng thêm đó và thực hiện đăng ký biến động theo Luật.
Trả lời
Tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai quy định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Như vậy, để đảm bảo nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà diện tích giữa bản đồ đo đạc thực tế và Giấy chứng nhận đã cấp có sự chênh lệch diện tích thì cần phải xác định ranh giới thửa đất đang sử dụng so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm rõ có sự thay đổi ranh giới hay không. Trường hợp ranh giới không thay đổi thì không có qui định về tỷ lệ tăng, giảm diện tích là bao nhiêu để tách ra khỏi thửa đất.
Việc xác định ranh giới để khẳng định có thay đổi hay không so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất được thực hiện theo qui định tại Khoản 3 Điều 12, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trong giai đoạn từ năm 2004 trở về trước, việc đo đạc thành lập bản đồ địa chính không gắn với công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy kết quả đo đạc chỉ phản ánh hiện trạng sử dụng đất trên thực địa, nên khi xác lập các giấy tờ pháp lý về thửa đất (cấp Giấy chứng nhận) phải rà soát lại sự phù hợp giữa giấy tờ về sử dụng đất với số liệu hiện trạng và bản đồ địa chính đã lập.
Câu hỏi số 15
(Câu 3 – Lần 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Về diện tích tối thiểu khi tách, hợp thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Quyết định 529/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh đối với đất ở nông thôn ven trục đường quốc lộ tỉnh lộ, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải có diện tích 40 m2 trở lên và có kích thước các cạnh không nhỏ hơn 3,5 m, nhưng văn phòng Đăng ký đất đai không cho thực hiện việc tách thửa và yêu cầu phải đảm bảo diện tích từ 70 m2 và kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 4 m; như vậy là áp dụng khoản 2 Điều 6 cho các trường hợp ở Khoản 1 Điều 6 là đúng hay sai. Đề nghị Sở TNMT Bắc Ninh có hướng dẫn cụ thể để trả lời cho người dân được biết để thực hiện
Trả lời
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Quyết định số 529/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh:
“1. Đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc quy hoạch khu đô thị mới thì diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 40 m‑2 trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 3,5 m.”
Như vậy, đối với đất ở nông thôn ven trục đường quốc lộ tỉnh lộ trong trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải có diện tích 40 m2 trở lên và có kích thước các cạnh không nhỏ hơn 3,5 m.
Câu hỏi số 16
(Câu 4 – Lần 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Người dân thực hiện các quyền và các thủ tục hành chính theo Luật đã quy định hay theo yêu cầu của cấp có thẩm quyền?
Sở Tài nguyên và Môi trường đã ban hành bộ thủ tục hành chính để thực hiện các nội dung Luật quy định chưa? Nếu chưa ban hành thì thời gian nào ban hành và trong đó có nêu rõ thành phần hồ sơ cụ thể cho từng trường hợp không vì hiện tại có rất nhiều nội dung Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu phải bổ sung và phải làm không đúng theo yêu cầu của Luật Đất đai.
Trả lời
Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo qui định của pháp luật đất đai.
Về việc ban hành bộ thủ tục hành chính:
Thực hiện Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 1131/QĐ-UBND ngày 29/10/2014 công bố Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh.
Trên cơ sở Bộ thủ tục hành chính được chuẩn hoá thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành, Sở Tài nguyên và Môi trường đã rà soát và xây dựng Bộ thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Sở Tài nguyên và Môi trường (bao gồm: thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp tỉnh; thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp huyện; thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp xã); Sở Tài nguyên và Môi trường đang trình UBND tỉnh ban hành.
Trong Bộ thủ tục hành chính quy định cụ thể về thành phần hồ sơ khi thực hiện thủ tục hành chính trên cơ sở qui định tại các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Câu hỏi số 17
(Câu 5 – Lần 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân được giao không đúng thẩm quyền theo qui định tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp qui hoạch), có tiếp tục thực hiện hay chỉ thực hiện trong thời gian thực hiện theo hướng dẫn số 04 liên ngành của tỉnh.
Trả lời
Thực hiện theo qui định tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Câu hỏi số 18
(Câu 6 – Lần 2 về cấp GCNQSD đất - Phòng TN&MT huyện Gia Bình):
Khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/NĐ-CP thì cần phải có trích đo của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau đó người dân mới làm thủ tục chuyển quyền. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đa số được cấp đồng loạt năm 2000 nhưng đến năm 2002 mới có số liệu đo đạc bản đồ địa chính, do vậy số tờ, số thửa, diện tích đại đa số là sai lệch giữa Giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng. Như vậy, hồ sơ công dân được làm tại xã, thị trấn sau đó xin trích đo hoặc trích lục như hiện nay rồi mới làm hợp đồng chuyển quyền. Xin hỏi, thành phần hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất có thể cắt giảm, rút ngắn để tránh phiền toái, mất thời gian của người sử dụng đất.
Trả lời
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.”.
Như vậy, chỉ trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Về thành phần hồ sơ được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:
“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”
- Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đồng loạt năm 2000 nhưng đến năm 2002 mới có số liệu đo đạc bản đồ địa chính, do vậy số tờ, số thửa, diện tích đại đa số là sai lệch giữa Giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng để đảm bảo nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, cần phải xác định ranh giới thửa đất đang sử dụng so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm rõ có sự thay đổi ranh giới hay không. Việc xác định được theo qui định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Việc xác định ranh giới sử dụng đất có thay đổi hay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất được thực hiện theo qui định tại Khoản 3 Điều 12, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường:
“ 3.1. Việc đo vẽ chi tiết ranh giới thửa đất được thực hiện theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định theo quy định tại Điều 11 của Thông tư này.
Trường hợp có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất thể hiện rõ ranh giới thửa đất (có kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất) nhưng ranh giới thửa đất trên thực địa đã thay đổi so với giấy tờ đó thì trên bản đồ địa chính phải thể hiện cả đường ranh giới thửa đất theo giấy tờ đó (bằng nét đứt) và ranh giới thửa đất theo hiện trạng (bằng nét liền). Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 kèm theo Thông tư này; đồng thời lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới thửa đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với thửa đất do tổ chức sử dụng) nơi có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền”.
Câu hỏi số 19
(Câu 1 – xã Nhân Thắng, huyện Gia Bình)
Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh cho hướng dẫn cụ thể như sau:
Trên địa bàn xã hiện đang có 02 tuyến đường TL 285 và TL 282 (QL17) chạy qua cơ bản các đất bám mặt đường là đất có nguồn gốc cha ông để lại.
Năm 2000 thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc cấp GCNQSD đất cho các hộ, song việc để lại lưu không đường TL 282 và 285 nơi là 8,5m, nơi thì 13,5m, chỗ thì 11,5m; tính từ tim đường vào mỗi bên sau đó mới cấp GCNQSD đất cho các hộ và hiện nay các hộ đang sử dụng, tại thời điểm năm 2000 xã Nhân Thắng chưa có bản đồ địa chính mà cấp GCNQSD đất tự kê khai. Đến nay một số hộ xin đề nghị Sở cho ý kiến bằng văn bản chỉ đạo để UBND xã có ý kiến trả lời các hộ dân.
Ví dụ trường hợp hộ bà Hoán như sau:
- Vợ chồng bà Hoán có thửa đất 145, tờ bản đồ số 27 tại xã Nhân Thắng, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh; đã được cấp GCNQSD đất số R 535981 có diện tích được cấp là 672 m2 do UBND huyện Gia Bình cấp ngày 26/10/2000 mang tên ông Tính (tự kê khai).
- Hiện trạng theo tờ bản đồ số 27 của xã Nhân Thắng được đo vẽ năm 2002, thửa đất 145 số diện tích là 781 m2. Như vậy diện tích chênh lệch giữa cấp giấy chứng nhận QSD đất với hiện trạng là 109 m2 (bà Trần Thị Hoán thừa nhận trong đơn 109 m2 là đất hành lang giao thông).
- Bà Hoán đã đề nghị các cơ quan chức năng xem xét và yêu cầu được cấp bổ sung 109 m2đất hành lang giao thông vào GCNQSD đất của gia đình bà.
Vừa qua bà đã được cấp đổi GCNQSD đất với diện tích cấp là 672 m2 do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh cấp ngày 10/9/2015, số giấy CB 149541 với diện tích được cấp là 672 m2 trong đó đất quy hoạch hành lang giao thông là 19 m2.
Qua kiểm tra nghiên cứu hồ sơ trước và sau khi cấp giấy chứng nhận QSD đất của hộ ông Tính cho thấy:
Trước khi cấp GCNQSD đất (Sổ thuế lập năm 1991 có số thứ tự trong danh sách là số 15; sổ thuế lập tháng 7 năm 1993 có số thứ tự trong danh sách là số 26, số liệu trùng nhau) đây là thửa đất của hộ gia đình ông Tính và vợ là bà Hoán được quyền sử dụng đất là 684 m2 trong đó đất ở là 360 m2 và vườn thừa chịu thuế là 324 m2, trong đất vườn chịu thuế có 264 m2 đất ao và 60 m2 đất vườn.
Sổ thuế lập năm 1995 sau khi thực hiện kiểm kê đất đai (5 năm một lần) có số thứ tự trong danh sách là số 28. Thửa đất của hộ gia đình ông Tính và vợ là bà Hoán được quyền sử dụng đất là 596 m2 trong đó đất ở là 360 m2 và đất thừa chịu thuế là 236 m2. Đã được điều chỉnh giảm 88 m2 trả về đất giao thông (Thực hiện Chỉ thị số 36/CP ngày 29/5/1995).
Sau khi cấp GCNQSD đất (năm 2000) hộ ông Tính và vợ là bà Hoán được quyền sử dụng đất là 672 m2. GCNQSD đất được cấp cho thửa số 145 với diện tích được cấp GCNQSD đất là 672 m2. Căn cứ đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (dùng cho việc tự kê khai đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn của hộ gia đình, cá nhân ở những nơi chưa có bản đồ địa chính). Hộ ông Tính và vợ là bà Hoán đã tự kê khai tổng diện tích thực đo là 705 m2 trong đó có 33 m2 đất lưu không đường giao thông và đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 672 m2 có đủ chữ ký xác nhận của hàng xóm về ranh giới, chữ ký xác nhận của chủ hộ (ông Tính) chữ ký xác nhận của trưởng thôn ngày 05/10/2000 và Chủ tịch UBND xã Nhân Thắng xác nhận ngày 10/10/2000. Như vậy hộ gia đình ông Tính và vợ là bà Hoán đã được cấp GCNQSD đất số R 535981 với diện tích được cấp là 672 m2; So với diện tích chịu thuế năm 1991-1993 là 684 m2thiếu 12 m2; So với diện tích chịu thuế năm 1995 là 596 m2 thừa 76 m2.
Việc đề nghị cấp bổ sung Giấy chứng nhận QSD đất (cho 109 m2 đất hành lang giao thông) của bà Hoán là sao? Có đủ điều kiện không?
Trả lời
Theo qui định tại Khoản 4 Điều 56 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ:
“Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn
4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
a) Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục. Chủ công trình phải chịu trách nhiệm đối với việc khắc phục đó; nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp sử dụng đất không thuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;
c) Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất.
Người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản này.”
Như vậy, để xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho diện tích 109 m2 đất thuộc hành lang giao thông của Bà Hoán đã nêu ở trên thì UBND xã Nhân Thắng và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Bình phải xác định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai.
Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì hoàn thiện hồ sơ trình UBND huyện Gia Bình quyết định cấp Giấy chứng nhận theo qui định.
Câu hỏi số 20
(Câu 2 – xã Nhân Thắng, huyện Gia Bình)
Đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh cho biết việc (thủ tục hành chính) xử lý diện tích tăng, giảm đối với hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, chuyển quyền sử dụng đất đối với các trường hợp Giấy chứng nhận QSD đất được cấp trước khi có bản đồ địa chính và việc chỉnh lý biến động trên GCNQSD đất
Trả lời
- Theo qui định hiện hành, không có qui định cụ thể về thủ tục hành chính để xử lý diện tích tăng, giảm do Giấy chứng nhận được cấp trước khi thực hiện việc đo đạc thành lập bản đồ địa chính.
- Theo qui định tại điểm c Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;”
- Theo qui định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
- Theo qui định tại Điều 7 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014: Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
“1. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.
3. Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.
4. Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:
a) Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định như sau:
- Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
- Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp.”
Như vậy, việc xác định ranh giới sử dụng đất có thay đổi hay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất (có thể tăng giảm diện tích) đối với các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận trước khi có bản đồ địa chính thì được thực hiện trong quá trình giải quyết các thủ tục khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hoặc có nhu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
Câu hỏi số 21
(Câu 2 –huyện Tiên Du)
Đối với trường hợp đất giao trái thẩm quyền nhưng trên phiếu thu, hoá đơn thể hiện nội dung như: bồi thường đất ở, thuê lâu dài…nhưng bản chất của sự việc là giao trái thẩm quyền đất ở, các hộ đã sử dụng ổn định, xây dựng nhà ở thì hướng giải quyết như thế nào?
Trả lời
Tại khoản 2, 3 Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền:
“2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này….”
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai: chỉ xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác.
Như vậy trường hợp đã nêu được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
Câu hỏi số 22
(Câu 4 –huyện Tiên Du)
Đối với các trường hợp mua nhà ở tại dự án Viglacera, hợp đồng chuyển nhượng giữa công ty và người nhận chuyển nhượng có bàn giao cả đất và nhà ở tại thời điểm năm 2004. Năm 2014, Công ty Viglacera được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho phần đất ở (chưa chứng nhận nhà ở), nay Sở Tài nguyên và Môi trường có Thông báo: “Công ty Viglacera đủ điều kiện chuyển nhượng nhà ở”. Hiện nay người nhận chuyển nhượng làm thủ tục thì có phải lập hợp đồng tại Văn phòng công chứng hay không? Trình tự, thủ tục thì như thế nào (chứng nhận bổ sung tài sản xong mới được chuyển nhượng hay lập thủ tục chuyển nhượng kèm theo chứng nhận bổ sung nhà ở)?
Trả lời
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán do Công ty đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera thực hiện tại địa bàn xã Hoàn Sơn, Công ty đã được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (chứng nhận phần đất).
Theo qui định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015, Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường hồ sơ để kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. Công ty đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án.
Theo qui định tại Điểm a Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Theo qui định tại điểm a, b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”
Như vậy, trường hợp Công ty đầu tư và phát triển hạ tầng Viglacera có chức năng kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Không phải chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho Công ty đầu tư và phát triển hạ tầng Viglacera (nhà đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở để bán) trước khi lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở; Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở cho người nhận chuyển nhượng.
Câu hỏi số 23
(Câu 5 –huyện Tiên Du)
Thực hiện Kết luận số 11/KL-HU ngày 01/7/2006 của Ban thường vụ Huyện uỷ về việc giao cho các UBND xã, thị trấn, Chi nhánh phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND huyện ban hành 06 Quyết định cấp 479 Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Tân Chi, tuy nhiên do xã Tân Chi chưa được đo đạc chính quy theo hệ toạ độ VN2000, hiện trạng sử dụng đất biến động rất lớn so với bản đồ, việc chỉnh lý bản đồ thực hiện bằng hình thức thủ công nên chưa đảm bảo độ chính xác và khó chỉnh lý trên bản đồ nên chưa thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận cho 479 trường hợp đã ban hành Quyết định cấp Giấy chứng nhận như đã nêu ở trên.
Trả lời
Theo nội dung câu hỏi thì việc lập hồ sơ để trình UBND huyện Tiên Du ban hành 06 Quyết định cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Tân Chi chưa được thực hiện chặt chẽ, đúng qui trình, qui phạm; hồ sơ chưa được kiểm tra cụ thể, xác định rõ hiện trạng sử dụng đất, đánh giá hiện trạng tài liệu hồ sơ địa chính để đưa ra giải pháp kỹ thuật cho việc lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước khi trình UBND huyện phê duyệt cấp Giấy chứng nhận.
Để giải quyết các vướng mắc đã nêu và thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận theo qui định. Đề nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tiên Du phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai rà soát lại toàn bộ số liệu kỹ thuật, pháp lý đã lập hồ sơ trình UBND huyện Tiên Du phê duyệt 06 Quyết định cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Tân Chi. Trường hợp các số liệu kỹ thuật chưa đúng (hiện trạng và hồ sơ pháp lý chưa thống nhất) thì phải rà soát, lập hồ sơ trình phê duyệt lại. Trường hợp vướng mắc về kỹ thuật chỉnh lý bản đồ địa chính thì thực hiện theo qui định tại thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định về bản đồ địa chính.
Câu hỏi số 24
(Câu 7 –huyện Tiên Du)
Việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các trường hợp nằm ven trục đường có quy định hành lang đường còn nhiều khó khăn do hành lang đường của các tuyến đường chưa được cụ thể rõ ràng, còn chung chung.
Trả lời
Theo qui định tại Khoản 4 Điều 56 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ:
“Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn
4. Tổ chức trực tiếp quản lý công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soát hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:
a) Trường hợp sử dụng đất có ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình hoặc trường hợp hoạt động của công trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sức khỏe của người sử dụng đất thì cơ quan có chức năng quản lý nhà nước đối với công trình tiến hành thẩm định mức độ ảnh hưởng, nếu phải thu hồi đất thì đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định thu hồi đất đó. Người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ đối với đất và tài sản gắn liền với đất đã có từ trước khi hành lang an toàn công trình được công bố, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục. Chủ công trình phải chịu trách nhiệm đối với việc khắc phục đó; nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp sử dụng đất không thuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;
c) Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất.
Người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản này.”
Như vậy, để xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp nằm ven trục đường có quy định hành lang bảo vệ an toàn, Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp xã phải xác định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận theo qui định.
Câu hỏi số 25
(Câu 4 – câu hỏi tổng hợp)
Người sử dụng đất có phải thực hiện việc đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận đã cấp do các giấy tờ như CMTND, sổ hộ khẩu phải thực hiện việc cấp lại và thu hồi cấp đổi do đã hết hạn và thực hiện chia tách hộ đối với sổ hộ khẩu, thực hiện theo các nghĩa vụ của luật quy định không?
Vì khi người dân thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế lại phải thực hiện việc đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận do các giấy tờ nhân thân có sự sai khác so với nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp đó có phải là quá máy móc và gây phiền hà cho dân không?
Trả lời
Pháp luật đất đai không qui định việc đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận đã cấp do các giấy tờ như CMTND, sổ hộ khẩu phải thực hiện việc cấp lại, cấp đổi do đã hết hạn và chia tách hộtại thời điểm thực hiện các quyền.
Câu hỏi số 26
(Câu 4 – câu hỏi tổng hợp)
Tôi xin hỏi gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993, trong đó chỉ cấp đất ở là 360 m2, đất vườn là 200 m2, thời hạn sử dụng là lâu dài. Nay, tôi có nhu cầu tách thửa đất nói trên ra làm 02 thửa nhưng hiện nay Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố bảo không tách được vì lý do ngày trước cấp sai, nay không thể tách được. Vậy tôi xin hỏi như vậy có đúng hay không?
Trả lời
Theo qui định của pháp luật đất đai: Đất ở có thời hạn là lâu dài; đất Vườn, Ao là đất nông nghiệp, việc sử dụng đất là có thời hạn (theo qui định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003: đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thủy sản là 20 năm, đất trồng cây lâu năm là 50 năm; Luật đất đai năm 2013: giao đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất là 50 năm), do đó việc chứng nhận thời hạn sử dụng đất vườn, ao trên Giấy chứng ghi: “Lâu dài” là sai.
Theo Qui định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai:
“ Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”
Như vậy, việc tách thành 02 thửa đất để cấp Giấy chứng nhận gồm cả hai loại đất ở và đất vườn (mỗi thửa đều có đất ở và đất vườn) chỉ được thực hiện sau khi cấp có thẩm quyền xác định cụ thể thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất vườn theo qui định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013.
Văn phòng Đăng ký đất đai triển khai nhiệm vụ năm 2021 23/01/2021 | Chiều 22/1, tại Trung tâm Văn hóa Kinh Bắc, Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường) tổ chức Hội nghị...
Sử dụng tài nguyên đất hợp lý góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội phát triển 15/10/2018 | Trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu, cụm công nghiệp, gia tăng dân số đột biến, ô nhiễm môi trường và lấn chiếm đất...
Công bố quyết định điều động và bổ nhiệm Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh 04/10/2019 | Chiều ngày 02/10/2019, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh tổ chức và công bố Quyết định điều động và bổ nhiệm ông...
Thông báo: Về việc hủy phôi Giấy chứng nhận năm 2019 trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh 31/03/2020 | Thông báo Về việc hủy phôi Giấy chứng nhận bị hư hỏng trong quá trình quản lý và in, viết Giấy chứng nhận trong năm 2019...
